소득 증빙이 어려울 때, 인정소득·신고소득으로 대출받기
주택담보대출 한도는 소득이 얼마로 인정되느냐에 따라 크게 달라져요. 그런데 프리랜서, 전업주부, 은퇴자처럼 원천징수영수증 같은 서류를 내기 어려운 분들도 많아요. 이럴 때 쓰는 방법이 인정소득과 신고소득이에요.
소득을 확인하는 세 가지 방법
금융회사는 DSR을 계산할 때 소득을 아래 세 가지 중 하나로 확인해요. 위에 있는 방법일수록 먼저 쓰고, 서류가 없을 때 아래 방법으로 내려가요.
| 구분 | 무엇으로 확인하나요 | 대표 서류 |
|---|---|---|
| 증빙소득 | 세무서 등 공공기관이 확인해 준 실제 소득 | 근로소득 원천징수영수증, 소득금액증명원, 연금 수급 증명서 |
| 인정소득 | 공공기관에 낸 보험료로 소득을 거꾸로 계산 | 건강보험료 납부확인서, 국민연금 납부내역 |
| 신고소득 | 본인이 낸 자료로 소득을 추정 | 신용카드 사용 내역, 임대차계약서, 이자·배당 내역, 매출 자료 |
인정소득: 보험료로 계산하는 소득
건강보험료와 국민연금 보험료는 소득에 따라 정해져요. 그래서 최근 몇 달 동안 낸 보험료를 보면 대략의 소득을 거꾸로 계산할 수 있어요. 이렇게 계산한 소득이 인정소득이에요.
지역가입자의 건강보험료에는 소득뿐 아니라 재산도 반영돼요. 그래서 어떤 보험료를 어떻게 환산하는지는 금융회사 기준을 따라요. 상담할 때 최근 납부확인서를 가져가면 바로 계산해 볼 수 있어요.
신고소득: 내 자료로 추정하는 소득
보험료 자료로도 소득을 확인하기 어렵다면 신용카드·체크카드 사용액, 받고 있는 월세, 예금 이자나 배당, 사업 매출 같은 자료로 소득을 추정해요. 본인이 낸 자료를 바탕으로 하기 때문에 가장 보수적으로 인정돼요.
꼭 알아둘 제한 두 가지
- 인정되는 금액에 상한이 있어요. 인정소득과 신고소득은 보통 연 5,000만원까지만 소득으로 봐요. 실제로 더 많이 벌어도 서류로 증빙하지 못하면 5,000만원을 넘는 부분은 한도 계산에 들어가지 않아요.
- 추정한 소득의 일부만 반영돼요. 계산해서 나온 금액을 그대로 쓰지 않고 조금 깎아서 반영하는 경우가 많아요. 깎는 비율은 금융회사마다 달라요.
예시: 소득이 연 5,000만원으로 인정되고 다른 대출이 없다면, 금리 4%(스트레스 금리 7%), 30년 상환 기준으로 소득 기준 한도는 은행 약 2억 5,051만원, 상호금융 약 3억 1,314만원이에요. 실제 소득이 8,000만원이어도 증빙하지 못하면 이 한도를 넘기 어려워요.
상황별로 이렇게 준비하세요
프리랜서·개인사업자
종합소득세를 신고했다면 세무서에서 떼는 소득금액증명원이 증빙소득이 돼요. 상한 없이 신고한 소득만큼 인정받을 수 있어서 가장 유리해요. 다만 경비를 많이 넣어 소득을 낮게 신고했다면 대출 한도도 그만큼 줄어들어요.
전업주부
본인 소득이 없어도 배우자의 소득을 합쳐서 심사받을 수 있는 경우가 있어요. 이때는 배우자가 가진 대출도 함께 계산에 들어가요. 합치는 것이 유리한지는 배우자의 대출 규모에 따라 달라져요.
은퇴자
국민연금, 공무원연금, 사학연금처럼 꾸준히 받는 연금은 수급 증명서로 증빙소득이 돼요. 연금 외에 임대료나 이자를 받고 있다면 그 자료도 함께 준비하세요.
취업·이직한 지 얼마 안 된 직장인
1년 치 원천징수영수증이 없어도 재직증명서와 최근 급여명세서로 1년 소득을 환산해서 인정받는 방법이 있어요. 몇 달 치가 필요한지는 금융회사마다 달라요.
상담 전에 확인할 것
- 증빙소득 서류를 뗄 수 있는지 먼저 확인하세요. 뗄 수 있다면 그쪽이 대부분 유리해요.
- 인정소득으로 갈 때는 건강보험료와 국민연금 납부내역을 둘 다 준비해서, 어느 쪽이 더 유리하게 나오는지 비교해 달라고 하세요.
- 필요한 서류 전체는 주택담보대출 상담 전에 준비할 서류에서 확인하세요.