등기부등본 보는 법, 대출 전에 확인할 5가지

2026년 10월 기준

등기부등본은 그 집의 주인이 누구인지, 집에 어떤 빚이나 제한이 걸려 있는지 적어 둔 공적인 장부예요. 집을 계약하기 전에도, 대출을 받을 때도 가장 먼저 보는 서류예요. 어렵게 느껴지지만 볼 곳은 정해져 있어요.

어디서 떼나요

대법원 인터넷등기소 홈페이지나 앱에서 주소만 입력하면 누구나 볼 수 있어요. 집주인의 동의는 필요 없어요. 화면으로 보는 열람은 700원, 제출용으로 출력하는 발급은 1,000원이에요.

등기부등본의 세 부분

확인할 5가지

1. 계약 상대가 등기부의 소유자와 같은 사람인지

갑구의 맨 아래에 있는 현재 소유자의 이름과 생년월일을 계약 상대의 신분증과 비교하세요. 공동명의라면 소유자 모두와 계약해야 해요. 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 확인해야 해요.

2. 갑구에 압류·가압류·가처분·경매 기록이 있는지

갑구에 이런 단어가 지워지지 않은 채 남아 있다면 그 집의 소유권에 다툼이나 빚 문제가 있다는 뜻이에요. 이 상태로는 주택담보대출을 받기 어려워요. 잔금 전에 모두 지워지는 조건인지 반드시 확인하세요.

3. 신탁등기가 되어 있는지

갑구에 "신탁"이라고 적혀 있으면 등기부상 주인이 신탁회사예요. 이 경우 원래 주인과만 계약하면 문제가 생길 수 있어요. 신탁원부를 따로 떼어 내용을 확인하고, 신탁이 해지된 뒤에 거래하는 것이 안전해요.

4. 을구의 근저당이 얼마인지

을구에는 파는 사람이 받은 대출의 근저당이 남아 있는 경우가 많아요. 적혀 있는 금액은 실제 빚이 아니라 채권최고액이에요. 자세한 내용은 근저당과 채권최고액 글에서 설명했어요. 보통은 매수인이 치르는 잔금으로 그 대출을 갚고 같은 날 근저당을 지워요. 계약서에 "잔금일에 근저당을 말소한다"는 내용을 넣어 두세요.

5. 전세권이나 임차권등기가 있는지

을구에 전세권이나 임차권등기명령이 있다면 돌려줘야 할 보증금이 있다는 뜻이에요. 먼저 잡힌 권리가 있으면 대출 한도가 줄거나 대출이 안 될 수 있어요. 등기부에 나오지 않는 세입자도 있을 수 있으니, 세입자가 있는지는 따로 확인해야 해요.

한 번만 보면 안 돼요

등기부는 언제든 바뀔 수 있어요. 계약하기 전에 한 번, 잔금을 치르는 날 한 번 더 확인하세요. 계약한 뒤 잔금 전까지 새로운 근저당이나 압류가 생기는 일이 드물게 있기 때문이에요. 대출을 받는 경우에는 금융회사와 법무사도 대출 실행 전에 등기부를 다시 확인해요.

대출 한도와 어떤 관계가 있나요

주택담보대출은 그 집에 가장 먼저 돌려받을 권리를 잡는 조건으로 나가는 것이 보통이에요. 그래서 먼저 잡힌 근저당이나 보증금이 남아 있으면, 그 금액만큼 한도에서 빠지거나 먼저 정리해야 대출이 나와요. 대출 상담 전에 등기부를 한 번 떼어 보면 한도가 왜 그렇게 나오는지 이해하기 쉬워요.